- 26.01.2011
- 2550 Просмотров
- Обсудить
Читаю книгу ученика М.Е. Литвака А.А. Галкина "Финансовое планирование жизни".
Про книгу потом напишу, когда дочитаю. Очень интересная, автор глубоко копает.
Что он пишет про ипотеку? (Дальше моя интерпретация, за мыслями А.А. Галкина обращайтесь к оригиналу.:-))
Что ипотеку использовать стоит. Но на втором этапе взрослой жизни, когда есть семья, есть стабильная работа и самообеспечение.
Пишет, что если уж брать в кредит, то по ипотеке.
Пишет, что если брать кредит, то нужно учитывать сумму первоначального взноса, % по кредиту и стоимость аренды жилья. Но как именно учитывать — этот вопрос он не раскрыл.
Ещё интересно вот что. А.А. Галкин в своей книге выделяет два основных сценария кризиса в ипотечном кредитовании.
1. Правительство и банки делают программу строительства доступного жилья. Стартовый взнос нулевой, % по ипотечным кредитам низкий.
Все берут ипотечные кредиты.
1. Правительство и банки делают программу строительства доступного жилья. Стартовый взнос нулевой, % по ипотечным кредитам низкий.
Все берут ипотечные кредиты.
Строится много жилья.
Вдруг случается некоторый экономический спад, сокращение зарплат, сокращение занятости.
И просто какая-то часть людей берут ипотечные кредиты, хотя не смогут отдать, даже без спада.
У банков накапливается какая-то критическая масса просроченных платежей, невозвращённых кредитов — и они начинают продавать построенное жильё за долги.
Резко увеличивается предложение на рынке готового жилья.
А ведь все, кому нужно было жильё, уже взяли ипотченые кредиты по выгодным условиям, т.е. спрос маленький.
Цены на готовое жильё падают на 30-40%.
Это плохо для тех, кто не сможет расплатиться с кредитом — их жильё будет продано с большим дисконтом.
Ну а я, конечно, думаю, что в такой ситуации надо оказаться самым хитрым и не брать ипотеку до того, а купить готовое жильё по низким ценам, хоть для себя, хоть для инвестиций.
Только как бы знать, что такой момент настанет, и когда?
Тем не менее, учтём, что такой сценарий есть.
А интересно, у нас в стране он реализовывался? Посмотреть бы по ценам на жильё. Потому что тот же Галкин пишет, что у нас предложение явно уступает спросу на рынке жилья. Т.е. цены могут и не рухнуть.
2. В последние годы цены на недвижимость растут, спрос растёт.
Это ж прекрасно — надо инвестировать в недвижимость!
Люди покупают недвижимость или на свои средства, или на ипотечный кредит под залог строящейся или имеющейся недвижимости.
От того, что инвесторы охотно покупают недвижимость, рынок в какой-то момент может "перегреться".
Т.е. инвесторы покупают недвижимость не для того, чтобы жить, а чтобы перепродать.
Но т.к. спрос был большой, цены на недвижимость выросли, и конечный потребитель, который будет в ней жить, уже не может её купить.
В результате сильно упадёт спрос и цены на недвижимость.
Инвесторы окажутся в проигрыше, а те, кто брал ипотечные кредиты — ещё и из-за перекредитования.
Власти могут повлиять на эту ситуацию, если поднимут % по ипотечному кредитованию или будут привлекать покупателей из-за рубежа (но не в России).
А не от этого ли у нас предлагают покупать жильё в Испании? Или то просто лохотроны?
На ситуацию с недвижимостью в Москве похоже, насколько я знаю.
Опять же, надо ловить момент падения цен и брать по низкой цене.
Но главное — не лезти на "перегретый" рынок, а он такой, если много жилья простаивает без аренды, а также если "средний класс" не берёт квартиры для себя.
А. Константинов на семинаре говорил, что ипотеку стоит брать тогда, когда % по ней такой же примерно, как по вкладам в банках.
А у нас 6-8% по вкладам и 13-17% по ипотеке.
Вдруг случается некоторый экономический спад, сокращение зарплат, сокращение занятости.
И просто какая-то часть людей берут ипотечные кредиты, хотя не смогут отдать, даже без спада.
У банков накапливается какая-то критическая масса просроченных платежей, невозвращённых кредитов — и они начинают продавать построенное жильё за долги.
Резко увеличивается предложение на рынке готового жилья.
А ведь все, кому нужно было жильё, уже взяли ипотченые кредиты по выгодным условиям, т.е. спрос маленький.
Цены на готовое жильё падают на 30-40%.
Это плохо для тех, кто не сможет расплатиться с кредитом — их жильё будет продано с большим дисконтом.
Ну а я, конечно, думаю, что в такой ситуации надо оказаться самым хитрым и не брать ипотеку до того, а купить готовое жильё по низким ценам, хоть для себя, хоть для инвестиций.
Только как бы знать, что такой момент настанет, и когда?
Тем не менее, учтём, что такой сценарий есть.
А интересно, у нас в стране он реализовывался? Посмотреть бы по ценам на жильё. Потому что тот же Галкин пишет, что у нас предложение явно уступает спросу на рынке жилья. Т.е. цены могут и не рухнуть.
2. В последние годы цены на недвижимость растут, спрос растёт.
Это ж прекрасно — надо инвестировать в недвижимость!
Люди покупают недвижимость или на свои средства, или на ипотечный кредит под залог строящейся или имеющейся недвижимости.
От того, что инвесторы охотно покупают недвижимость, рынок в какой-то момент может "перегреться".
Т.е. инвесторы покупают недвижимость не для того, чтобы жить, а чтобы перепродать.
Но т.к. спрос был большой, цены на недвижимость выросли, и конечный потребитель, который будет в ней жить, уже не может её купить.
В результате сильно упадёт спрос и цены на недвижимость.
Инвесторы окажутся в проигрыше, а те, кто брал ипотечные кредиты — ещё и из-за перекредитования.
Власти могут повлиять на эту ситуацию, если поднимут % по ипотечному кредитованию или будут привлекать покупателей из-за рубежа (но не в России).
А не от этого ли у нас предлагают покупать жильё в Испании? Или то просто лохотроны?
На ситуацию с недвижимостью в Москве похоже, насколько я знаю.
Опять же, надо ловить момент падения цен и брать по низкой цене.
Но главное — не лезти на "перегретый" рынок, а он такой, если много жилья простаивает без аренды, а также если "средний класс" не берёт квартиры для себя.
А. Константинов на семинаре говорил, что ипотеку стоит брать тогда, когда % по ней такой же примерно, как по вкладам в банках.
А у нас 6-8% по вкладам и 13-17% по ипотеке.
Галкин в своей книге пишет, что 13-15 % это высокие процентные ставки по ипотеке.
Ну да ладно, мне в ближайшие годы это не грозит, задачи другие.:-)
Посмотрю на друзей, знакомых и родственников, кто возьмёт ипотечный кредит.:-)
P.S.: Есть мнение, что ежемесячные платежи по ипотечному кредиту должны быть не более 30-50% совокупного дохода семьи. 50% мне кажется очень много, с учётом того, что люди среднего достатка тратят 40% дохода на продукты (опять же, в среднем).
P.S.: Есть мнение, что ежемесячные платежи по ипотечному кредиту должны быть не более 30-50% совокупного дохода семьи. 50% мне кажется очень много, с учётом того, что люди среднего достатка тратят 40% дохода на продукты (опять же, в среднем).
P.P.S.: К вопросу о заначках.:-)
Какой резерв нужно держать?
Первый вариант — держать на вкладе сумму ежемесячного заработка за 3-5 месяцев. Это позволит защититься от потери работы. Если придётся искать новую работу, то можно будет найти подходящую по условиям работу по специальности, а не первое, что подвернётся.
Второй вариант — держать на вкладе сумму ежемесячного заработка за 2 года. Это позволит защититься от отраслевых кризисов и тяжёлых болезней, т.к. за это время можно овладеть другой специальностью так, чтобы ей себя обеспечивать.
Теги
Похожие материалы
Никто не решился оставить свой комментарий.
Будь-те первым, поделитесь мнением с остальными.
Будь-те первым, поделитесь мнением с остальными.